Refinansowanie
Refinansowanie to przeniesienie kredytu do innego banku na lepszych warunkach, na przykład z niższą marżą, by obniżyć ratę lub całkowity koszt.
Mechanizm polega na tym, że nowy bank spłaca Twoje dotychczasowe zadłużenie, a Ty od tej pory spłacasz jego. Zmienia się umowa, marża i harmonogram, natomiast sama nieruchomość czy cel kredytu pozostają bez zmian.
Sens pojawia się w dwóch sytuacjach. Pierwsza to spadek marż na rynku od czasu, gdy podpisywałeś umowę. Druga, częściej pomijana, to poprawa Twojej własnej sytuacji: wyższe dochody, spłacona część zobowiązań albo wzrost wartości nieruchomości, dzięki któremu wskaźnik LTV spadł i kwalifikujesz się do niższej marży.
Refinansowanie to pełna procedura kredytowa, a nie formalność. Bank ponownie bada zdolność, sprawdza historię w BIK i wymaga wyceny nieruchomości. Może się okazać, że przy obecnych dochodach albo obecnych zasadach liczenia zdolności nowej umowy po prostu nie dostaniesz, mimo że starą spłacasz bez opóźnień.
Koszty przeniesienia trzeba policzyć zawczasu, bo potrafią zjeść korzyść. Składają się na nie wycena nieruchomości, opłaty sądowe za zmianę wpisu hipoteki, podatek od czynności cywilnoprawnych przy ustanowieniu nowej hipoteki, ewentualna prowizja nowego banku oraz koszt wcześniejszej spłaty w starym, jeśli umowa go przewiduje.
Zanim złożysz wniosek gdzie indziej, spróbuj renegocjacji we własnym banku. Bank, który widzi konkretną ofertę konkurencji i rzetelnie spłacanego klienta, bywa skłonny obniżyć marżę aneksem. Kosztuje to ułamek tego, co pełne przeniesienie, i nie wymaga ponownej procedury.
Pozostało Ci 300 000 zł kredytu na 20 lat przy oprocentowaniu 7,5 procent, czyli rata około 2417 zł. Nowy bank proponuje 6,5 procent, co daje ratę około 2237 zł, więc oszczędzasz około 180 zł miesięcznie. Jeżeli koszty przeniesienia wyniosą 3000 zł, zwrócą się po niecałych 17 miesiącach, a przez pozostałe lata oszczędność zostaje w kieszeni: łącznie ponad 40 tys. zł mniej odsetek. Przy dwóch latach do końca spłaty ta sama operacja nie miałaby sensu.
Częste pytania
Kiedy refinansowanie się opłaca?
Gdy oszczędność na odsetkach wyraźnie przewyższa koszty przeniesienia, a do końca spłaty zostało jeszcze sporo lat. Przy krótkim pozostałym okresie odsetki stanowią niewielką część raty, więc nawet niższa marża nie odrobi opłat. Prostym sprawdzianem jest okres zwrotu: koszty podzielone przez miesięczną oszczędność.
Ile kosztuje przeniesienie kredytu hipotecznego?
Na koszt składają się wycena nieruchomości, opłaty sądowe związane ze zmianą wpisu hipoteki, podatek od ustanowienia nowej hipoteki, ewentualna prowizja nowego banku i koszt wcześniejszej spłaty w dotychczasowym, jeśli umowa go przewiduje. Sumę trzeba zestawić z policzoną oszczędnością, zanim złoży się wniosek.
Czy bank może odmówić refinansowania?
Tak, ponieważ jest to zaciągnięcie nowego kredytu i podlega pełnej ocenie zdolności kredytowej. Zmiana dochodów, forma zatrudnienia, inne zobowiązania czy zaostrzone zasady liczenia zdolności mogą sprawić, że nowej umowy nie otrzymasz mimo terminowej spłaty dotychczasowej.
Czym różni się refinansowanie od renegocjacji?
Renegocjacja to obniżenie marży aneksem w banku, w którym już masz kredyt. Jest szybsza, tańsza i nie wymaga ponownej procedury, ale zależy wyłącznie od dobrej woli banku. Refinansowanie oznacza przeniesienie zobowiązania do innej instytucji, daje większe pole do negocjacji, ale wiąże się z kosztami i pełnym wnioskiem kredytowym.