LTV
LTV (Loan to Value) to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, podawany w procentach. Pokazuje, jaką część zakupu finansujesz kredytem.
Wskaźnik liczy się prosto: kwota kredytu podzielona przez wartość nieruchomości. Kredyt 360 000 zł na mieszkanie warte 400 000 zł daje LTV 90 procent, co oznacza wkład własny na poziomie 10 procent. Im niższe LTV, tym mniejsze ryzyko banku, bo w razie problemów ze spłatą łatwiej odzyskać należność ze sprzedaży nieruchomości.
Wartość nieruchomości do wyliczenia ustala bank na podstawie wyceny rzeczoznawcy, a nie ceny z umowy. Gdy wycena wypadnie niżej niż cena zakupu, LTV rośnie i potrzebny jest wyższy wkład własny. To jedna z częstszych niespodzianek na etapie finalizowania kredytu.
Zalecenia nadzoru wskazują wkład własny na poziomie 20 procent, czyli LTV do 80 procent. Banki dopuszczają zwykle niższy wkład, około 10 procent, ale wtedy wymagają dodatkowego zabezpieczenia, najczęściej ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, doliczanego do marży lub raty do momentu, aż zadłużenie spadnie poniżej progu.
LTV nie jest wartością stałą. Maleje z każdą ratą, bo spłacasz kapitał, i zmienia się razem z wartością nieruchomości. Wzrost cen na rynku obniża LTV bez żadnego działania z Twojej strony, spadek podnosi. W skrajnym przypadku, gdy ceny mocno spadną, zadłużenie może przekroczyć wartość mieszkania.
Praktyczne znaczenie ma to przy renegocjacji i refinansowaniu. Po kilku latach spłaty LTV bywa już wyraźnie niższe niż na starcie, co jest konkretnym argumentem za obniżeniem marży albo warunkiem wejścia do lepszej oferty w innym banku.
Kupujesz mieszkanie za 500 000 zł, mając 100 000 zł oszczędności, i zakładasz wkład własny 20 procent. Bank wycenia nieruchomość na 470 000 zł i to od tej kwoty liczy wskaźnik. Potrzebny kredyt to 400 000 zł, więc LTV wynosi około 85 procent, a nie 80. Żeby zejść do zakładanego poziomu, musisz dołożyć jeszcze 24 000 zł albo zgodzić się na gorsze warunki. Różnica bierze się wyłącznie z wyceny, a nie ze zmiany ceny transakcyjnej.
Częste pytania
Jak obliczyć LTV?
Dzielisz kwotę kredytu przez wartość nieruchomości i mnożysz przez sto. Kredyt 340 000 zł przy nieruchomości wartej 400 000 zł daje LTV 85 procent. Do wyliczenia bank przyjmuje wartość z wyceny rzeczoznawcy, która bywa niższa od ceny zakupu.
Jaki wkład własny jest wymagany?
Zalecany poziom to 20 procent wartości nieruchomości, czyli LTV do 80 procent. Wiele banków dopuszcza wkład około 10 procent, ale wymaga wtedy dodatkowego zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu, które podnosi koszt kredytu do czasu obniżenia zadłużenia.
Czy LTV się zmienia w trakcie spłaty?
Tak, i to w obie strony. Maleje wraz ze spłatą kapitału oraz przy wzroście cen nieruchomości, a rośnie, gdy ceny na rynku spadają. Bank nie przelicza go automatycznie na Twoją korzyść, więc obniżenie marży z tego tytułu wymaga zwykle Twojej inicjatywy.
Dlaczego niższe LTV oznacza tańszy kredyt?
Ponieważ zmniejsza ryzyko banku. Przy dużym wkładzie własnym nawet spadek cen nieruchomości nie sprawia, że zadłużenie przewyższa wartość zabezpieczenia. Banki odzwierciedlają to niższą marżą i rezygnacją z dodatkowych ubezpieczeń.